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解析：“明年房價(jià)降兩成”出爐始末
2010-12-09 09:07:03 來源：廣州日報(bào)
《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》負(fù)責(zé)人劉元春。 日前，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》，報(bào)告稱在政府對樓市的持續(xù)調(diào)控下，2011年上半年房地產(chǎn)價(jià)格將會出現(xiàn)近20%的下滑，并預(yù)計(jì)明年3、4月份樓市將出現(xiàn)拐點(diǎn)。報(bào)告一出，眾說紛紜，更有甚者用“業(yè)余”對其進(jìn)行形容。究竟應(yīng)該如何理解這一20%跌幅的數(shù)據(jù)，它將會給房地產(chǎn)市場以及民眾購房帶來何種影響？ 本報(bào)記者日前專訪了中國人民大學(xué)《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》負(fù)責(zé)人、中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春教授，聽他從報(bào)告所述的房價(jià)明年上半年下跌20%談起，分析20%跌幅始末，并詳解2010年中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢。 《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》負(fù)責(zé)人中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春在接受本報(bào)記者專訪時(shí)，詳細(xì)解析了這個(gè)20%跌幅出爐始末。 一份嚴(yán)肅的學(xué)術(shù)報(bào)告 他表示，與大眾日常所熟悉的房產(chǎn)價(jià)格、成交量等指數(shù)類研究所不同，該數(shù)據(jù)是基于專業(yè)的數(shù)據(jù)模型，并且著眼于研究整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展變化，并非炒作，“這是一份科學(xué)而嚴(yán)肅的學(xué)術(shù)報(bào)告。”他對本報(bào)記者說。 據(jù)悉，該《報(bào)告》中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的部分包括以下內(nèi)容：總結(jié)2010年，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況；分析未來此行業(yè)面臨的主要問題；最后才是利用模型對于房價(jià)未來走勢作分析判斷；最后，報(bào)告還向政府提出相應(yīng)政策建議，報(bào)告主要方向是向政府、學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)等提供智力咨詢，而非面向普通房地產(chǎn)市場及民眾。 報(bào)告出爐后，其所預(yù)測的至明年一二季度，房地產(chǎn)價(jià)格將會有20%降幅這一論斷引來各方關(guān)注，近日，劉元春總是需要向許多不同行業(yè)不同背景的人解釋報(bào)告內(nèi)容，這讓他有些無奈，“許多人對我們有誤解的”。在他看來，對測算方式的不了解和預(yù)測方式的差異是造成誤解的重要原因。 “我們只關(guān)心整體行業(yè)而非單一區(qū)域，用整個(gè)模型推算，可預(yù)測一個(gè)行業(yè)的變動(dòng)，房價(jià)只是我們報(bào)告中很小的一部分。”在劉元春看來，報(bào)告中關(guān)于房價(jià)的預(yù)測，是立足于房地產(chǎn)商的整體行為方式的變化，而房價(jià)下跌20%的預(yù)測，是基于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)資金鏈運(yùn)行狀況所做的被迫調(diào)整。 依據(jù)資金鏈原理測算 劉元春分析說，2008年上半年，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2007年的繁榮后，出現(xiàn)短暫“陣痛”，許多昔日“地王”紛紛折戟，一些“地王企業(yè)”甚至不惜付出被扣罰高額土地出讓金為代價(jià)退地自保。1~5月份，房地產(chǎn)市場成交量大幅下滑，至4、5月份，一線城市房價(jià)下挫至谷底。 對于房價(jià)下行20%的具體數(shù)據(jù)如何得出？劉元春解釋說：“我們對房價(jià)的測算原理很簡單，在大的市場調(diào)整中，企業(yè)并不簡單根據(jù)利潤銷售變化，而根據(jù)資金鏈進(jìn)行被迫調(diào)整，根據(jù)我們的研究，這是所有大的市場調(diào)整中的一個(gè)共同點(diǎn)，也就是說，供求總體決定房價(jià)，但在特殊情況下并不影響價(jià)格調(diào)整。”
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