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圖表：中國7個大中城市房價泡沫成分超過50% 新華社發

曾成功預測2008年房價下降

根據他們的測算，自今年年底起，房地產企業將進入還款高峰期，應付款累計增速將超過30%，與此同時，資金來源卻由于銷售下滑、貸款條件提高等因素出現快速惡化，預計到2011年一季度將出現大幅度負增長；同時，由于首付比率、房地產抵押貸款等條件的變化，房地產企業的各類杠桿率都出現了下降。

而與此相對應的是，政府正在加大對開發投資的監控，因此，能夠看到近期房地產的開工勢頭很猛，“這樣的狀況延續下去，未來房地產的資金短缺會更嚴重，去年3、4季度和今年1季度是房地產借款高峰，按正常借款結構，今年12月和明年1月是還款高峰，房地產開發商將面臨巨大的資金鏈接續的考驗，因此，我們判斷房價在那之后下跌是有依據的。”

劉元春還表示，除此以外，他們還對房地產市場的需求做了推算，如果政策持續加碼，繼續嚴控，需求大量上揚概率較小，持幣觀望概率更大。他說，據其推算，明年3月后，新房竣工率會大幅度升高，因為自去年3季度開始，新開工項目大量增加，開發投資從今年4月份開始急劇上揚，按項目建設周期來看，明年3月，房地產市場的供給增幅會很大，這也將支撐房價的進一步調整。

“總而言之，企業為保證資金鏈的順暢，就必須節流開源，而當節流有限時，就必須開源，開源就是降價，這是硬杠桿，而根據我們的測算，至明年1、2季度，房地產企業必須降價20%促銷來加快資金回籠，以彌補資金空缺”。劉元春說，這一模型成功預測了2008年前半年的房地產情況。

至于民眾為何對報告結論理解有偏差，他表示，大部分人在談及房價時都緊盯繁華地段房源，“實際上大部分一線城市近年來的新開樓盤都在往偏遠地區集中，這些地區房價變化本身就很大，比如，此前有消息稱北京通州房價直跌7000元。”他說，如果所有人都認為房價不可能跌，這才是最危險的信號。