從對手到伙伴的競合關系

過去數年，已經有多家房地產公司挑戰萬科的行業“老大”地位。最早的是順馳，在房企銷售均未過百億的年代，孫宏斌“嗆口”王石，稱要在萬科之前達到百億，以失敗告終。后來是綠城，宋衛平2009年曾揚言在3-5年內超過萬科，但受累于調控，綠城資金鏈一度產生危機，不僅未能實現超越夢想，活下來都成為一大考驗。

還有恒大，這是一家在規模和進入城市數量上可與萬科對抗的公司，甚至在布局的廣度和深度上超過萬科，最近兩三年，恒大的銷售面積每年都超過了萬科。但由于其項目主要分布于三四線城市或遠郊地區，因此在銷售金額上仍未突破千億。

中海外曾是萬科重點研究的國內房企，并從中海外挖了很多人才，被稱為“海盜行動”。迄今為止，萬科的年度凈利潤仍不能超越擁有央企背景以及海外融資平臺的中海外。

對今天的萬科來說，保利或許是那個最具有威脅力的對手。2012年，保利地產在土地市場迥異于其他公司的舉動足以讓人刮目相看。2012年度保利地產拓展土地26幅，計容面積約有980萬平方米，獲取土地資源平均樓面價為3463元/平方米。而萬科2012年新增項目權益面積達1463萬平方米、對應地價430.12億元，樓面均價僅2940元/平方米。僅從全年土地儲備數量及樓板價來看，萬科明顯占優，但由于保利土地儲備多數位于一二線城市，因此地域布局優于萬科。

在局外人看來，行業老大之爭愈演愈烈，而事實上，在房地產調控、行業洗牌加劇的今天，龍頭企業之間的合縱連橫成為常態。為了降低風險、減輕資金壓力，多家房企以聯合體拿地、共同開發、共享收益的合作方式屢屢出現，甚至連萬科和保利這兩家看似競爭對手的企業也不乏從對手到伙伴的合作案例。

2012年10月10日，長沙萬科和湖南保利組成的聯合體以32.56億元的起始價，成功拿下了長沙大河西濱江新城B7地塊，創下了長沙土地成交面積和成交總價的年度記錄。選擇聯合開發，既是在調控之下大型房企抱團取暖、分擔風險、共拓市場的一種戰略，更是為了應對市場變化、避免惡性競價的一種合作式淘金，是雙方協商、妥協的結果。

“沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。”原本活躍在土地市場上的競爭對手們，如今都成為親密的合作伙伴。從去年開始，保利地產先后宣布與萬科、越秀地產、中國奧園等開發商進行土地合作，雖然每個地塊的合作方式各不相同，但與幾家風格迥異的企業走到一起，是保利地產發展歷程中不曾有過的。

而這只是一個典型例子，開發商之間交叉合作越來越頻繁。“開發商之間都很熟悉，如果再相互抬價對大家都沒好處。不如協商好相互讓一讓，創造共贏局面。”有業內人士表示，兩家企業合作時，要么A操盤，B合并報表，要么B操盤，A合并報表，或者兩家企業共同操盤。到目前為止，開發商對土地市場的態度依然謹慎，不愿購買過高價格的土地，開發商選擇合作拿地、共同開發有利于控制成本，降低風險。在后調控時代，開發商之間的關系已由過去的競爭演變為錯綜復雜的競合。