持續(xù)高漲的投資需求，推動廣州甲級寫字樓售價快速上漲
據(jù)全球第三大商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2011年第二季度，廣州甲級寫字樓市場無新增供應(yīng)落成，強(qiáng)勁的市場需求，促使整體空置率較上季度下降5.3個百分點(diǎn)至17.6%。高力國際預(yù)期下半年天河區(qū)將有七個甲級寫字樓項(xiàng)目落成入市，新增供應(yīng)面積將近86.3萬平方米，占整體庫存的30%以上。
2011年上半年，廣州甲級寫字樓投資、租賃市場均表現(xiàn)活躍，市場成交火爆。根據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)資料顯示，2011年1-5月廣州市寫字樓網(wǎng)簽成交面積達(dá)35.58萬平方米，是去年同期的1.15倍。持續(xù)高漲的投資需求及市場在售項(xiàng)目的稀缺推動廣州市甲級寫字樓售價快速上漲。而來自金融、制造、IT及貿(mào)易等行業(yè)新進(jìn)駐、擴(kuò)租及置換辦公室需求，促使甲級寫字樓租金持續(xù)上漲，第二季度整體平均租金環(huán)比增幅達(dá)6.2%。
高力國際研究顯示，2011年第二季度，廣州市無新增甲級寫字樓項(xiàng)目落成，整體空置率較上季度下降5.3個百分點(diǎn)至17.6%，季內(nèi)凈吸納量在100,000平方米以上。其中天河區(qū)平均空置率下降幅度達(dá)6.7%；海珠區(qū)琶洲區(qū)域由于交通、配套等因素限制寫字樓市場消化緩慢，目前該區(qū)域平均空置率較高，本季度下跌幅度不大；越秀區(qū)則繼續(xù)保持平穩(wěn)下跌態(tài)勢。預(yù)期天河區(qū)將有七個甲級寫字樓項(xiàng)目，包括太古匯、珠江城、高德置地廣場三期、恒大中心等將在下半年落成，為市場新增近86.3萬平方米辦公面積。
本季度對廣州甲級寫字樓的需求主要來自金融、制造、IT及貿(mào)易等行業(yè)，新進(jìn)駐、擴(kuò)租、置換寫字樓等活動帶動廣州甲級寫字樓租賃市場表現(xiàn)活躍。而企業(yè)選擇從越秀區(qū)搬遷至天河北或珠江新城的趨勢已愈加明顯，天河北-珠江新城區(qū)域繼續(xù)領(lǐng)跑本季租賃成交，季內(nèi)大宗租賃成交案例包括：廣州赫基信息科技有限公司租賃中泰國際廣場約2,708平方米，南方電網(wǎng)選擇租賃保利中心約1,856平方米，嘉士伯啤酒（廣東）有限公司廣州分公司簽約租賃高德置地廣場約1,837平方米辦公物業(yè)。
高力國際報告指出，2011年第二季度，得益于持續(xù)高漲的租賃需求，本季度中心區(qū)優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓業(yè)主普遍上調(diào)租金定價，市場整體平均租金環(huán)比增幅達(dá)6.2%，至每月每平方米人民幣147元。由于珠江新城是目前廣州高端寫字樓市場的聚集區(qū)域，寫字樓檔次較高，且在硬件設(shè)施、可租面積方面能較好地滿足租戶需求，租賃成交主要集中在該區(qū)域，其租金水平明顯高于其他區(qū)，因此帶動天河區(qū)整體租金水平遠(yuǎn)高于越秀區(qū)和海珠區(qū)，本季度達(dá)每月每平方米人民幣158元，越秀區(qū)、海珠區(qū)租金分別為每月每平方米人民幣106元和96元。
高力國際報告還指出，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2011年5月消費(fèi)者價格指數(shù)（CPI）創(chuàng)下自2008年7月以來最高，同比上漲達(dá)5.5%，高位運(yùn)行的通脹壓力促使投資需求持續(xù)走高，另一方面，得益于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)步增長，企業(yè)購買寫字樓作為自用或投資需求亦不斷升溫。本季度廣州甲級寫字樓投資市場氣氛炙熱，盡管無整棟銷售成交，但季末珠江新城富力盈盛廣場、保利克洛維廣場等項(xiàng)目推出發(fā)售，其中不乏整層大面積單位成交，拉動整體市場成交量攀升。有限的可售供應(yīng)與旺盛的投資需求矛盾推動售價的持續(xù)上漲，本季度廣州市整體平均售價達(dá)人民幣27,522元每平方米，較上季度上漲約5.2%。
高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋表示，2011年上半年，盡管有人民幣升值、通貨膨脹加劇等不利因素影響，新進(jìn)入廣州的外商投資企業(yè)數(shù)量和規(guī)模仍保持較快增長，為廣州寫字樓市場帶來穩(wěn)定的租戶來源。另一方面，內(nèi)資企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓租賃需求的主導(dǎo)地位。廣州市政府總部經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施推動及整體寫字樓檔次的提升將吸引越來越多的世界500強(qiáng)、國內(nèi)知名企業(yè)進(jìn)駐。
展望2011年下半年，廣州市預(yù)期將迎來近86.3萬平方米寫字樓新增供應(yīng)，且均位于天河區(qū)。陳厚橋預(yù)料下半年市場整體空置率將因此面臨較大的上升壓力，而租金增幅將放緩。相比于天河北-珠江新城寫字樓持續(xù)走高的租金壓力，具有傳統(tǒng)商圈優(yōu)勢且租金相對較低的越秀區(qū)對于租金預(yù)算、物業(yè)檔次要求不高的國內(nèi)外貿(mào)易、IT/高新等企業(yè)仍具有較大的吸引力。
來源：中國日報廣東記者站（記者 邱銓林 通訊員 陳淼）編輯：張少虎