制度補漏總落后一拍

在北京這樣的一線城市，個別經適房價格是周邊商品房的1/4，甚至更低；價格差促使有人想鉆漏洞

長期研究經適房政策的中國發(fā)展研究基金會有關專家告訴記者，國家近幾年雖然對經適房的戶型、上市交易做出了嚴格限定，但由于種種原因，舊問題還是時有出現，新問題也層出不窮。如濟南、杭州、石家莊、廣州等地出現經濟適用房遭棄購，武漢發(fā)生“六連號”事件，北京、重慶大量經適房違規(guī)出租。此次發(fā)生“房妹”事件的鄭州，前幾年也出現過經適房規(guī)劃用地違規(guī)建起小別墅等負面新聞。

為什么經適房問題層出不窮？

專家表示，表面上看，一是規(guī)劃選址和建設把關不嚴，選址偏僻，質量有待提高，導致人們棄購經適房。二是在準入審核關口，政府部門難以準確掌握居民的實際收入和財產情況，各部門之間信息無法聯通共享，公示制度也常常流于形式，難以做到真正的公平，發(fā)生了騙購和權力尋租等問題。三是管理部門人員緊張，僅憑一個街道兩三個工作人員，要完成所有經適房申請對象的資格審核、復核和對房屋的管理，難免有疏漏。

其實，經適房面臨的這些問題，也是保障房制度普遍面臨的。在經濟適用房的準入分配管理上，目前的制度不可謂不嚴格。除了普遍實施的三級審核、兩級公示外，各地還會對經適房搖號進行現場直播，接受公眾的監(jiān)督。既然制度看上去如此天衣無縫，為什么經適房還是容易“出事”？

究其根本，還是因為能提供產權的經濟適用房與商品房巨大的價格差，帶來利益空間。在鄭州，經濟適用房和商品房每平方米的平均價格差，在2001年為200元，在2005年為1349元，至2009年達到2027元；在北京這樣的一線城市，個別經適房的價格是周邊商品房價格的1/4甚至更低。專家表示，只要有這樣的利益空間存在，少數人尋租的沖動就不會消失；只要有這樣的價格差存在，就會有人想鉆漏洞。

立法應該進一步加快

經適房正在逐漸退出住房保障體系；在房價比較高的大中城市，很多“夾心層”的住房問題仍要靠經適房來解決

既然經適房在制度設計上存在眾多問題，是不是應該退出我國的住房保障體系呢？

記者查閱住房和城鄉(xiāng)建設部相關資料發(fā)現，經濟適用房的開工建設量在不斷萎縮，尤其是2009年國家明確提出以公共租賃住房為未來保障房的主要形式后，保障房制度建設思路的重心發(fā)生變化。以2011年為例，全國開工建設保障性住房1043萬套，其中經適房110萬套。2012年初全國制定的保障房建設700萬套任務中，經適房則進一步減少至59萬套。由此可見，經適房正在逐漸退出住房保障體系。

然而，經適房制度的退出，是該快還是該慢呢？專家認為，從目前來看，經適房的歷史使命似乎還沒有完成。在公租房剛剛開始大規(guī)模建設，供應量和覆蓋面還遠遠不夠的情況下，各地還是存在不少既不能享受廉租房、又買不起商品房的低收入家庭。特別是在房價比較高的大中城市，經濟適用房的價格優(yōu)勢仍然很明顯，很多“夾心層”的住房問題仍要靠經適房來解決。此外，經濟適用房的建設不需要政府投入大量資金，因此投入回報周期較短，建設起來比公租房容易。

專家認為，對于當前經濟適用房在審核、分配、使用過程中出現的種種問題，仍應著力加強準入審核和監(jiān)督管理，尤其是建立起多部門聯動的信息共享機制，堵塞住房保障資格申請及核查方面的漏洞。同時，針對保障房的立法進程應該進一步加快，以改變住房保障制度規(guī)定還停留在法規(guī)、規(guī)章層面的尷尬現狀。

住建部有關負責人介紹，目前北京、上海、青島、陜西等地已經建立了家庭收入核對中心，探索金融、證券、工商、稅務、保險、住房公積金、產權管理等信息資源共享，建立起了家庭收入(財產)審核機制。深圳市建立了“九查九核”工作機制，對住房保障申請家庭的戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、證券、殘疾等級及優(yōu)撫對象等9個方面進行嚴格審查。這些措施在制度層面進一步加強了審核的準確性。

經適房政策調整過程

1994年出臺的《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中，提出“房地產開發(fā)公司每年的建房總量中，經濟適用房要占20%以上”。1998年，國務院出臺《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，提出“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”。

但在房改初期，經濟適用房開發(fā)建設占房地產開發(fā)投資的比重逐年下降；經濟適用房供應對象范圍擴大、面積擴大、價格過高。

2007年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，同年12月建設部等七部門聯合發(fā)布《經濟適用住房管理辦法》，明確強調經濟適用房的供應對象是城市低收入住房困難家庭。同時嚴格規(guī)定“經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右?！辈D讓條件進行了明確規(guī)范。

從面向“中低收入家庭”，到面向“低收入住房困難家庭”，經適房的保障性質得以進一步明確。