放水 地方政府怠于催繳

按照華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的說(shuō)法，不是我欠稅不交，而是時(shí)間未到。對(duì)此，多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為任志強(qiáng)的表態(tài)不無(wú)道理。

“事實(shí)本身的確屬于‘合法不合理’。”　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)陳國(guó)強(qiáng)表示，在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，開(kāi)發(fā)商不繳納，并不違背稅法，所以不能認(rèn)為是拖欠。但不排除項(xiàng)目公司利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點(diǎn)拖后，大項(xiàng)目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)才開(kāi)始銷售等，遲繳、緩繳土地增值稅。

值得注意的是，陳國(guó)強(qiáng)同時(shí)指出，除房企故意遲繳土地增值稅外，還存在地方政府主動(dòng)放水嫌疑。

在接受記者采訪的部分地稅工作人員表示，土地增值稅這個(gè)稅種執(zhí)行時(shí)確實(shí)不太嚴(yán)格，有時(shí)有些地方政府就不收了。

地稅系統(tǒng)的工作人員表示，雖然按照政策規(guī)定，現(xiàn)行的土地增值執(zhí)行預(yù)繳—清算的方式，但實(shí)際上很多只是簡(jiǎn)單預(yù)繳一部分，“就沒(méi)有然后了”。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有主動(dòng)繳交，地方政府一般也不催繳，都揣著明白裝糊涂。

上述人士表示，對(duì)于地方政府而言，涉及土地方面的稅費(fèi)眾多，而最重頭的是土地出讓金，如果在土地增值稅等其他方面把開(kāi)發(fā)商“脖子”卡得太緊，勢(shì)必影響地方土地財(cái)政，而且第一年收得太多，會(huì)把第二年的任務(wù)沖高。而一旦到了地區(qū)財(cái)政緊張或者年底稅收任務(wù)缺口很大時(shí)，地方政府就收緊催繳，以完成任務(wù)。

“對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，能夠少交自然少交，政府不催繳也不交。這部分錢就可挪用到新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，緩解資金緊張。”該人士說(shuō)。

對(duì)此，朱一鳴表示：“土地增值稅類似于資本利得稅，其初衷是防止暴利引發(fā)更大的房地產(chǎn)泡沫，對(duì)開(kāi)發(fā)商的高額利益進(jìn)行調(diào)整。”據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

“但這樣一個(gè)本來(lái)規(guī)定明確、很嚴(yán)肅的稅收政策便成了地方政府和開(kāi)發(fā)商的松緊緩沖區(qū)，地方政府‘放水養(yǎng)魚(yú)’，開(kāi)發(fā)商‘合法’鉆空子。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

建議 完善稅制改革與征收條件

針對(duì)土地增值稅“欠繳”之辯，劉劍文認(rèn)為是否存在開(kāi)發(fā)商有意拖延清算，需要通過(guò)調(diào)研、拿到證據(jù)，才可以做出更客觀公正的評(píng)價(jià)。但他認(rèn)為，如果有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后還拖延繳納稅款，是其在變相的、無(wú)償?shù)氖褂枚惪睢！暗胤蕉悇?wù)部門加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的檢查和清理很有必要”。

朱一鳴也指出，房企土地增值稅“欠繳”部分每拖一年，對(duì)毛利較高的房企會(huì)有極大好處。一方面可以緩解資金鏈，另一方面由于從利潤(rùn)中已經(jīng)劃出，因此可以減少企業(yè)所得稅納稅部分。

朱一鳴表示，作為上市公司，房企計(jì)提部分應(yīng)有固定賬戶進(jìn)行監(jiān)管，但由于屬于企業(yè)內(nèi)部，資金使用方向難辨。“因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房企計(jì)提賬戶的監(jiān)管”。

朱一鳴還提出，可以提高企業(yè)預(yù)繳稅率。對(duì)此，劉劍文認(rèn)為提高預(yù)繳稅率可以作為一個(gè)選項(xiàng)。“不過(guò)預(yù)繳的時(shí)候項(xiàng)目畢竟還沒(méi)有完成，開(kāi)發(fā)商是否有足夠的資金承擔(dān)稅款？我們既要考慮國(guó)家的稅款，也要考慮開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的承擔(dān)能力”。

還有專家指出，可以按照實(shí)際銷售進(jìn)度多設(shè)置繳稅檔位。專家表示，重新審視清算條件是否可以有所改進(jìn)和細(xì)化是一個(gè)方面，另一方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照實(shí)際的銷售進(jìn)度來(lái)清繳稅款。

專家建議，可以按照銷售進(jìn)度多設(shè)繳稅檔位，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)銷售情況及時(shí)跟進(jìn)，避免房企拖著不清算。比如房子已經(jīng)銷售了60%，就應(yīng)該在這個(gè)檔位設(shè)定一個(gè)繳稅比例。如果開(kāi)盤(pán)的時(shí)候預(yù)繳一筆，就置之腦后，一直等最后再清算，容易造成“欠繳”。

中山大學(xué)財(cái)稅系主任林江等專家則表示，應(yīng)完善稅制改革與征收條件。“十八屆三中全會(huì)提出完善房地產(chǎn)稅改革，不僅僅是公眾關(guān)注的房產(chǎn)稅，而是涉及整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)的厘清和完善，類似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度、繳納方式方面進(jìn)行改革，更好完成制定初衷”。